Advogado Vander Andrade explica que débitos existentes antes da partilha devem ser cobrados do espólio, enquanto a responsabilidade dos herdeiros observa os limites da herança
O falecimento do proprietário de um imóvel não provoca o cancelamento das taxas de condomínio que ficaram em aberto. Embora a morte altere quem deve responder juridicamente pela obrigação, a dívida continua existindo e pode ser cobrada pelo condomínio.
O tema foi abordado pelo advogado Vander Andrade em um vídeo publicado nas redes sociais. Segundo ele, enquanto não houver a conclusão da partilha dos bens, as obrigações deixadas pelo proprietário falecido devem ser suportadas pelo espólio, conjunto formado pelos bens, direitos e dívidas que integram a herança.
Essa regra está prevista no artigo 796 do Código de Processo Civil, segundo o qual o espólio responde pelas dívidas do falecido. Depois de realizada a partilha, cada herdeiro passa a responder na proporção da parte recebida e dentro dos limites do patrimônio herdado.
Dívida está vinculada ao imóvel
As despesas condominiais possuem natureza jurídica denominada propter rem. Isso significa que a obrigação acompanha o próprio imóvel, não ficando relacionada exclusivamente à pessoa que contraiu originalmente a dívida.
Na prática, se o proprietário morre deixando cotas condominiais em atraso, o condomínio não precisa abandonar a cobrança nem assumir o prejuízo. Os valores podem ser cobrados do espólio e, conforme o caso, o crédito pode ser apresentado no processo de inventário.
O Código Civil também determina, em seu artigo 1.997, que a herança responde pelo pagamento das dívidas deixadas pelo falecido. Depois da partilha, a responsabilidade é transferida aos herdeiros, respeitando-se, como regra geral, a proporção da herança recebida.
Herdeiros não devem ser cobrados diretamente antes da partilha
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 2024, que os herdeiros não podem ser responsabilizados diretamente pelas dívidas condominiais do falecido antes da conclusão da partilha. Nessa etapa, a cobrança deve ser direcionada ao espólio.
A decisão reforça a importância de identificar corretamente o responsável pela obrigação em cada fase do processo sucessório. Antes da partilha, responde o patrimônio deixado pelo falecido. Após a divisão dos bens, a responsabilidade passa a ser analisada conforme a situação dos sucessores e do imóvel.
Entretanto, existem particularidades. Também em 2024, o STJ entendeu que, quando os herdeiros permanecem voluntariamente como coproprietários do imóvel após a partilha, eles podem responder solidariamente pelas despesas condominiais relacionadas à unidade.
Condomínio deve continuar realizando a cobrança
O falecimento do condômino não significa, portanto, que a administração do condomínio deva simplesmente interromper as cobranças. O síndico ou a administradora deve buscar orientação jurídica, verificar se existe inventário aberto e direcionar a cobrança à parte legalmente responsável.
Do outro lado, familiares e herdeiros também precisam observar os débitos vinculados ao imóvel antes de aceitar decisões relacionadas à manutenção, venda ou divisão do patrimônio.
“A morte do proprietário não extingue a dívida condominial. Antes da partilha, ela deve ser cobrada do espólio. Depois, a responsabilidade passa a observar as regras sucessórias e os limites da herança recebida”, resume Vander Andrade no conteúdo divulgado.
A análise de cada situação é necessária, especialmente quando existem inventário, copropriedade, ocupação exclusiva do imóvel, negociação da unidade ou divergências entre os sucessores.
As regras gerais estão no Código de Processo Civil e no Código Civil. O entendimento sobre a cobrança antes da partilha foi confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Esta matéria tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada caso.