Estrategista imobiliário Mauro Cezar analisa os impactos da LC nº 214/2025, destaca novos critérios tributários para pessoas físicas e alerta para a necessidade de atualização profissional no setor
A regulamentação da Reforma Tributária sobre o consumo, instituída pela Lei Complementar nº 214/2025 e posteriormente atualizada, deverá provocar mudanças significativas no mercado imobiliário brasileiro. Com a substituição gradual de tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS pelo modelo de IVA Dual, formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a nova legislação afetará a precificação, a avaliação, a locação e a negociação de imóveis no país.
Para ajudar profissionais e investidores a compreenderem esse novo cenário, o estrategista imobiliário e perito avaliador Mauro Cezar desenvolveu um guia técnico sobre os efeitos da reforma no setor. A análise apresenta os principais pontos de atenção da legislação e reforça a necessidade de preparação para uma realidade em que decisões imobiliárias estarão cada vez mais relacionadas ao planejamento tributário e patrimonial.
“A Reforma Tributária não representa apenas uma mudança na nomenclatura dos impostos. Ela altera a margem de rentabilidade e a lógica econômica das transações. A falta de planejamento pode se transformar em perda financeira para o investidor e em risco de obsolescência para o corretor tradicional”, afirma Mauro Cezar.
Novos critérios exigem atenção dos proprietários
Um dos principais pontos destacados pelo especialista é o enquadramento das pessoas físicas como contribuintes regulares do IBS e da CBS em determinadas operações imobiliárias.
Na locação, a legislação estabelece como um dos critérios a obtenção, no ano-calendário anterior, de receita superior a R$ 240 mil proveniente de mais de três imóveis distintos. Também há regras para o enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita ultrapassa em 20% o limite previsto, chegando a R$ 288 mil.
Segundo Mauro Cezar, esses parâmetros demonstram que a gestão de imóveis deverá ser analisada de maneira mais ampla, considerando não apenas a renda obtida, mas também a quantidade de propriedades, a recorrência das operações e a estrutura jurídica utilizada pelo proprietário.
As alienações realizadas por pessoas físicas também passam a exigir atenção. O enquadramento não depende simplesmente de um suposto “gatilho de R$ 20 milhões”, mas de critérios legais relacionados à quantidade de imóveis vendidos, ao período em que permaneceram no patrimônio e à eventual construção pelo próprio alienante.
Outro elemento relevante é o chamado Redutor de Ajuste, mecanismo criado para compor a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações imobiliárias. Na avaliação do especialista, manter documentos, registros de aquisição, benfeitorias e avaliações técnicas adequadamente organizados será fundamental para evitar distorções tributárias no futuro.
Reforma muda a forma de negociar imóveis
As mudanças não se limitam à incidência de novos tributos. Conceitos como não cumulatividade, créditos tributários, redutores e perfil fiscal do comprador poderão influenciar diretamente o valor econômico das negociações.
Em determinadas operações, o custo efetivo de um imóvel poderá variar conforme a possibilidade de aproveitamento de créditos pelo comprador. Isso significa que duas propostas com valores semelhantes podem produzir resultados financeiros distintos dependendo da estrutura tributária das partes envolvidas.
Nesse contexto, o corretor tende a deixar de atuar somente como intermediador de visitas e propostas para assumir uma posição mais estratégica. O profissional deverá compreender os efeitos gerais da tributação, identificar riscos e trabalhar de forma integrada com advogados, contadores, avaliadores e especialistas em planejamento patrimonial.
“A reforma será um divisor de águas na maneira de negociar imóveis no Brasil. O corretor terá a oportunidade de assumir um papel de protagonismo, desde que esteja disposto a estudar e se atualizar”, afirma Mauro Cezar.
Para o estrategista, profissionais que não compreenderem os fundamentos do IBS e da CBS, o funcionamento dos créditos e redutores e os critérios de habitualidade poderão perder competitividade.
“O novo corretor não precisa substituir o advogado ou o contador, mas deve saber identificar os pontos críticos de uma negociação e encaminhar o cliente para uma análise especializada. É o momento de pensar, estruturar-se e evoluir para acompanhar os novos tempos”, acrescenta.
Planejamento será determinante
Com a implementação gradual da Reforma Tributária, investidores, incorporadores, proprietários e profissionais do setor precisarão revisar seus modelos de negócio. A organização documental, a avaliação técnica dos ativos e o planejamento prévio das operações passam a ter importância ainda maior.
Na visão de Mauro Cezar, a nova legislação não deve ser encarada apenas como um aumento de complexidade, mas também como uma oportunidade para elevar o nível de profissionalização do mercado imobiliário.
“A informação será um dos ativos mais valiosos dessa transição. Quem compreender as novas regras poderá tomar decisões mais seguras, proteger o patrimônio e estruturar negociações com maior eficiência”, conclui.
Mauro Cezar e Débora Moraes
Mauro Cezar é estrategista imobiliário, perito avaliador, inscrito no CNAI sob o número 40507, e corretor de imóveis, registrado no CRECI sob o número 234964. Especialista nos mercados residencial e corporativo de São Paulo e integrante da eXp Realty, atua com inovação tecnológica, inteligência imobiliária e perícia técnica aplicada à gestão de ativos.
Possui formação em Princípios da Liderança pela Harvard University, pós-graduação em Direito Imobiliário pela FAAL e especialização em Arquitetura Sustentável pela Universitat Politècnica de València. Também é apresentador do podcast Além da Fachada, ao lado da jornalista Débora Moraes.